Chấm dứt thuê nhà: tiền cọc được giữ khi nào?

Vấn đề

Bên thuê trả nhà trước hạn. Bên cho thuê giữ toàn bộ cọc, viện «phạt vi phạm». Hợp đồng chỉ ghi «cọc 2 tháng».

Hướng xử lý

Cọc để bảo đảm thực hiện, không mặc nhiên thành phạt. Muốn phạt phải ghi mức phạt. Thiệt hại thực tế phải chứng minh.

Tình huống

• Thuê căn hộ 12 tháng, cọc 2 tháng. Tháng thứ 7 bên thuê chuyển công tác, báo trước 30 ngày, trả nhà nguyên trạng.
• Bên cho thuê giữ 2 tháng cọc và 1 tháng tiền nhà «để tìm khách mới».

Lý giải

• BLDS 2015 điều 328: cọc; điều 418: phạt vi phạm. Hai chế định khác nhau.
• Nếu hợp đồng không biến cọc thành phạt, bên giữ cọc phải hoàn lại phần vượt thiệt hại đã chứng minh (ví dụ ngày nhà trống).
• Báo trước theo hợp đồng mà vẫn bị giữ toàn bộ cọc — tòa hay buộc trả.

Dẫn chiếu

• BLDS 2015, điều 328, 418, 421
• Luật Nhà ở 2023, điều 54, 55